Huis kopen, renoveren en verkopen, onze 10 tips

1. De aankoopprijs

Het klinkt vanzelfsprekend maar een stap die vaak over het hoofd wordt gezien is die van de aankoopprijs. De winstmarge wordt immers serieus verkleind als je een te hoge aankoopprijs betaalt. Probeer dus goed te onderhandelen met de verkoper, elke cent die je minder betaalt, steek je op het einde van de rit immers in eigen portefeuille. Hou er ook rekening mee dat je uiteindelijk een huis wil verkopen waarvan de prijs hoger zal liggen dan dat jij ervoor hebt gegeven. Zo zorg je ervoor dat je de renovatiekosten die je hebt gemaakt, kunt betalen met de meerwaarde van de verkoop.

2. Locatie

De ligging van een woning is doorslaggevend om winst te halen met de doorverkoop. Een mooie woning in een achtergestelde wijk zal hoogstwaarschijnlijk minder opbrengen dan een verouderde woning in een hippe buurt. Aangezien je toch van plan bent om het huis te renoveren is de staat van ondergeschikt belang en is de locatie de grootste troef. Je moet als het ware door de bouwvalligheid en de gebreken van de woning kunnen kijken. Met het nodige breek- en plakwerk kan je deze zaken zelf makkelijk wegwerken.

Geen idee wat nu de perfecte locatie is? Begin met kijken of de nodige faciliteiten zoals een bakker en slager in de nabije omgeving aanwezig zijn. (Het kan ook handig zijn tijdens de verbouwingen dat je niet ver hoeft te lopen om een pak friet met stoofvlees ;-) ) Verder kijk je ook of het een rustige wijk is, of je dicht bij de woning kan parkeren… Plaats je in de schoenen van de kandidaat koper om te kijken of alle verlangens worden ingevuld. Dan komt je al snel in de buurt van de perfecte locatie.

3. Een goedkope lening

Je hebt de woning met een ideale aankoopprijs gevonden op een droomlocatie. Tijd om jouw renovatieproject nu maximaal te laten renderen. Een goedkope lening is daarvoor essentieel. Om de beste lening te bekomen, is het belangrijk dat je naar verschillende banken gaat en hun voorstellen afweegt. Zo kan je eventueel de banken tegen elkaar uitspelen en bekom je gegarandeerd het beste voorstel. Breng ook de kosten van de renovatie voor je naar de bank stapt zo goed mogelijk in rekening, je hebt op deze manier al een duidelijker beeld hoe ver je kan gaan met de lening.

Hou er zeker ook rekening mee dat de eisen voor de eigen inbreng bij een investeringspand hoger zijn dan deze voor een particuliere woning (20% i.p.v. 10%). Omdat je meer eigen kapitaal inbrengt, is er een positief effect op de rentevoet en de duur van je afbetaling. Elk nadeel heeft dus wel degelijk een voordeel.

4. Bijbouwen: mag dat zomaar?

Wanneer je een renovatieproject voor ogen hebt, is de kans groot dat je denkt aan bijbouwen. Een stedenbouwkundige vergunning is in principe verplicht wanneer je wil bijbouwen, toch zijn er enkele uitzonderingen die je terug kan vinden in het artikel "Bijbouwen mag dat zomaar?"

Wanneer je enkel een meldingsplicht hebt, mag je van geluk spreken want dan moet je alleen maar een document invullen en ontvang je na een 30-tal dagen de meldingsakte en kan je van start gaan. Wanneer je constructieve werken wil uitvoeren (zoals een deur maken in een dragende muur) dan ben je verplicht om een architect te contacteren.

Wanneer je een vergunning nodig hebt, kan je die aanvragen bij het omgevingsloket. De gemeente start dan een procedure om de aanvraag al dan niet goed te keuren.

Denk eraan om bij de aanvang van de werken de gemeente of stad op de hoogte te brengen dat de werken van start zijn gegaan. Wanneer de werken niet binnen de twee jaar plaatsvinden dan vervalt je vergunning. Geen overbodige luxe want als je aan de renovatiewerken begint zonder wettelijke toestemming bega je een bouwkundige overtreding. De straffen op een bouwkundige overtreding zijn behoorlijk zwaar en gaan van geldboetes tot gevangenisstraffen. De overtredingen vervallen niet bij een verkoop of erfenis, je blijft dus aansprakelijk voor de bouwovertreding na de verkoop. Lees zeker na of je jouw huis mag verkopen met een bouwovertreding.

5. Denk aan de premies

Voor je start met de verbouwing kan het interessant zijn om te kijken of je recht hebt op premies. In februari 2019 werd de overkoepelende renovatiepremie in het leven geroepen. Deze overkoepelende renovatiepremie vervangt de vroegere verbeterings- en renovatiepremie.

Waaraan moet je voldoen om recht te hebben op deze premie? Als bewoner van een eigendom of houder van een ander zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld erfpacht, eigendomsrecht of vruchtgebruik, kan je twee keer per tien jaar een overkoepelende renovatiepremie aanvragen. Dit enkel wanneer de woning ouder is dan dertig jaar op het moment van de aanvraag. Wanneer je binnen de termijn van tien jaar al een renovatiepremie hebt ontvangen voor een andere woning, dan kom je niet in aanmerking voor een nieuwe premie.

Wanneer je recht hebt op de renovatiepremie, kan je rekenen op 20% of 30% terugbetaling van de goedgekeurde facturen. In welke percentage je terecht komt hangt af van je inkomen. Voor een meer gedetailleerde uitleg over de prijs en aan welke voorwaarden je hoeft te voldoen kan je terugvinden in ons artikel over premies bij renovatie van je woning.

Daarnaast zijn er ook premies voor afzonderlijke investeringen zoals bijvoorbeeld het plaatsen van dakisolatie, nieuwe beglazing, een zonneboiler of warmtepomp.

6. Renovatie - de planning

Begin niet in het wilde weg. Het klinkt logisch om niet eerst de vloer te renoveren omdat je nog passeert met het zware materiaal. Hoogstwaarschijnlijk zie je nog een aantal zaken over het hoofd. Maak daarom een georganiseerde planning, vraag eventueel tips aan ervaren doe-het-zelvers of vrienden en familie die reeds verbouwingen achter de rug hebben. Want leren uit iemand anders zijn fouten is net iets interessanter dan ze zelf tegen te komen!

7. Renovatie - het budget

Elke renovatie start met rekenwerk. Als je alles zelf kan en wil doen dan breng je vooral de materiaalkost in rekening. Ben je handig en kan je alles zelf dan is dit hoogstwaarschijnlijk de goedkoopste oplossing als je jouw eigen tijd niet in rekening brengt. Als dit niet het geval is, vraag dan zeker ook offertes op bij enkele bedrijven en weeg ze af tegen de moeite en de kost die je er zelf in steekt. Een kraan huren om er dan nog mee te leren werken, kan misschien duurder zijn dan een kraanman in te huren voor een halve dag. Zet ook een reservebedrag aan de kant want tijdens een renovatie kan er achter elke deur een verborgen kost schuilen… Het onderwerp budget brengt ons naadloos over naar tip nummer acht, de afwerking. Want zonder budget geen afwerking natuurlijk.

Lees alle tips om te renoveren met een beperkt budget of om de waarde van je woning te verhogen.

8. De afwerking

Eigenhandig renoveren heeft als voordeel dat je zelf de materialen kan kiezen. Aarzel zeker niet om verkopers volledig uit te vragen over de kwaliteit van de vloer, deuren,... Ook voor de onderhandeling van de kostprijs hoef je niet te terug te deinzen, dezelfde vloer wordt immers bij meerdere verdelers verkocht elk met een eigen winstmarge. Een geslepen onderhandelaar kan zo al snel korting verkrijgen voor zijn of haar ideale vloer. Wanneer je van plan bent om de woning opnieuw te verkopen dan kies je beter een neutraal in plaats van een uitgesproken element in je interieur. Je kan met een te uitgesproken interieur immers bepaalde kopers afschrikken. Overweeg ook om voor bepaalde vakgebieden een ervaren vakman in te schakelen. Een rechte muur met ondermaats pleisterwerk zal de waarde van je woning niet ten goede komen. Hou in het achterhoofd dat de kwaliteit van de afwerking voor een groot deel het uitzicht bepaalt.

Tip: Ontdek de perfecte vloer voor elke kamer.

9. Last but not least

Een renovatie doe je niet in één-twee-drie. Wanneer je een renovatie combineert met een voltijdse job en een druk gevuld leven kan dit heel wat van je vragen. Plan dus zeker extra tijd in voor onvoorziene omstandigheden (een drukke periode op het werk, een uitgelopen feestje,...) waardoor je renovatie geen vertraging oploopt. Zijn er geen zaken die uitlopen of die ertussen komen dan heb je tijd voor een rustig weekendje of kan je sneller aan je volgende project beginnen!

10. De verkoop

Voor de verkoop van je huis toets je best de markt af om de maximale waarde te halen uit het huis waar je heel wat bloed zweet en (eventueel) tranen hebt ingestoken. Ook hier kan je weer helemaal zelf de touwtjes in handen nemen of het overlaten aan een vakman. Wil je jouw vastgoed verkopen? Klik dan hier om onze verschillende verkoopconcepten te zien of hier om direct contact op te nemen met een van onze makelaars, deze kunnen je noden vervullen met direct professioneel advies.

Ben je toch van plan om eerder de woning te verhuren? Ontdek dan onze pagina omtrent woonvastgoed verhuren.