De regeling voor registratiebelasting in Vlaanderen uitgelegd in vogelvlucht!

De regeling voor registratiebelasting in Vlaanderen uitgelegd in vogelvlucht!

De regeling met betrekking tot de verkooprechten (registratierechten) is sinds 1 juni 2018 grondig gewijzigd. In januari 2020 werd dit opnieuw aangepast in het kader van de afschaffing van de woonbonus. In 2021 kondigde men opnieuw een ingrijpende hervorming aan die sinds 1 januari 2022 in werking is getreden. Wij geven je graag wat meer uitleg omtrent deze nieuwe regeling.

Wat is er precies veranderd?

1. Enige eigen gezinswoning 

Wie een enige en eigen gezinswoning aankoopt, geniet sinds 2022 van een verlaagd tarief: tot op heden betaalde je hiervoor 6% registratierechten, maar dit daalt naar 3% of zelfs 1% in het geval dat je de aangekochte woning ingrijpend energetisch renoveert of sloopt en heropbouwt.

Wel belangrijk is dat je ook aan de overige voorwaarden - die verder aan bod komen - voldoet om van dit verlaagde gunsttarief te genieten.

Tot januari 2024 zal je als koper de keuze hebben om ofwel van dit nieuwe verlaagde tarief gebruik te maken of om toch te kiezen voor het tot nu toe geldende gunsttarief van 6% indien je graag nog van het voordeel van de meeneembaarheid van registratierechten wenst te genieten. Dit voordeel kan immers oplopen tot 13.000 euro en geldt niet indien je kiest voor het verlaagde tarief van 3%. 

Vanaf januari 2024 vervalt die keuzemogelijkheid en zullen de nieuwe (verlaagde) registratierechten automatisch van toepassing zijn. Registratierechten ‘meenemen’ zal vanaf dan ook niet meer mogelijk zijn! 

Daarnaast werd er ook een wijziging doorgevoerd bij de aankoop van een bescheiden gezinswoning. Voorheen werd er een korting op de registratierechten voorzien van 5.600 euro indien je een woning aangekocht had van maximaal 200.000 euro (in kernsteden 220.000 euro), maar die vermindering wordt sinds 2022 gehalveerd tot 2.800 euro. Ook het maximale aankoopbedrag wordt verhoogd en bedraagt 220.000 euro (kernsteden 240.000 euro).

Koop je voor het eerst een gezinswoning aan, dan zal het voor jou voordeliger zijn om te kiezen voor het verlaagde tarief van 3%. Heb je al een gezinswoning en ben je van plan deze te verkopen om daarna een nieuwe woning aan te schaffen? Dan maak je best even een berekening om te bepalen wat voor jou financieel het voordeligst is.

2. Tweede verblijf, bouwgrond, bedrijfspand of nieuwbouwwoning

In al deze gevallen betaalde je tot 31 december 2021 10% registratierechten in Vlaanderen op de verkoopwaarde, of op de grondwaarde in het geval dat je een nieuwbouwwoning aankoopt. Voor aankopen waarvan de akte vanaf 1 januari 2022 verleden wordt, zal er rekening gehouden moeten worden met een registratierecht van 12%. Het algemene tarief stijgt dus 2%. 

De gunstregeling voor nieuwbouwwoningen van 6% BTW blijft ondertussen wel nog steeds gelden Deze tijdelijke maatregel geldt tot 31 december 2023.

Hoe de regeling er tot 31 december 2021 uitzag, kan je hieronder verder lezen.

Op welk bedrag worden de registratierechten aangerekend?

De basis voor het berekenen van de verkooprechten is de som van de aankoopprijs van de woning en de bijhorende lasten. De veilingfee van 2.499 euro incl. BTW die bij aankoop van een onroerend goed via soldandset.be verschuldigd is door de koper maakt integraal onderdeel uit van de lasten horende bij de aankoop. Bijgevolg zal dit dus bovenop de aankoopprijs geteld worden om de registratierechten te berekenen indien wordt verkocht onder het stelsel van registratierechten.

Bijvoorbeeld: Je koopt een woning aan aan een prijs van 190.000 euro en bent een veilingfee van 2.499 euro incl. BTW verschuldigd. In dat geval worden de registratierechten berekend op 192.499 euro. Vooral voor het kunnen bekomen van de extra belastingvermindering bij de aankoop van een bescheiden gezinswoning (zie hierna) zal dit van groot belang zijn, aangezien deze extra belastingvermindering enkel mogelijk is voor aankopen die 200.000 of 220.000 euro niet overschrijden. 

Voorwaarden om van het gunsttarief van 6% te genieten

Als compensatie voor de afgeschafte woonbonus, werden de registratierechten sinds 1 januari 2020 bij de aankoop van een gezinswoning verlaagd van 7% naar 6%. Om onder de toepassing van dat verlaagd tarief van 6% te vallen, moet een koper aan een aantal voorwaarden voldoen. 

1. Bestaande woningen

Ten eerste moet het gaan om de aankoop van een bestaande woning gelegen in het Vlaams Gewest. 

Niet: Bouwgronden of gebouwen die enkel als woning gebruikt kunnen worden indien er zeer uitgebreide herstellings- of onderhoudswerken worden gedaan. 

2. Aankoop van een woning

Daarnaast moet het effectief gaan over de zuivere aankoop van de volle eigendom van een woning. 

Niet: Ruil of onttrekking aan een vennootschap, de aankoop van enkel de blote eigendom of het vruchtgebruik.

3. Natuurlijke personen

Een derde voorwaarde houdt in dat enkel natuurlijke personen een woning kunnen aankopen aan het verminderde tarief. 

Niet: rechtspersonen.

4. Hoofdverblijfplaats kopers

De volgende voorwaarde bepaalt dat de koper(s) zich binnen de 2 jaar na het verlijden van de authentieke akte moeten inschrijven op het adres van de gekochte woning. 

5. De enige gezinswoning

De koper(s) mogen ten slotte nog geen volle eigenaar(s) zijn van een andere woning of bouwgrond, niet in België, maar ook niet in het buitenland. 

Indien er twee of meerdere kopers zijn waarvan één persoon reeds eigenaar is van een onroerend goed, dan wordt het aandeel van deze persoon belast aan het hogere tarief van 10%, terwijl het aandeel van de persoon die nog geen onroerend goed bezit, wel wordt getarifeerd aan 6%. 

Een uitzondering hierop is wanneer de koper(s) reeds eigenaar(s) zijn van een woning of bouwgrond, maar zich ertoe verbinden om uiterlijk binnen één jaar na de aankoopakte van de nieuwe woning, de vroegere woning of bouwgrond te vervreemden. Het is aan de koper(s) om aan te tonen dat de aankoop van de nieuwe woning en de vervreemding van de vroegere woning in verband staan met elkaar. In dit geval wordt het 6%-tarief toch toegepast. Dit wordt de tolerantie van het causaal verband genoemd.

Andere verlaagde tarieven

Er zijn een aantal gevallen waarin het tarief nog lager is dan het gunsttarief van 6%: 

  • Ten eerste wordt energiezuinig renoveren extra beloond. Als koper kan je je ertoe verbinden om binnen de vijf jaar na de aankoop van een gezinswoning een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren. In dit geval betaal je in plaats van 6%, slechts 5% registratierechten. Dergelijke renovatie houdt de volledige vervanging in van de verwarming, isolatie, koeling of luchtcirculatie én het (na)isoleren van minstens 75% van de buitenschil. 
  • Een tweede situatie waarbij een extra verlaagd tarief wordt gehanteerd, is bij de aankoop van onroerend erfgoed. Hierbij is het belangrijk dat het onroerend erfgoed effectief zal gebruikt worden als gezinswoning. In plaats van 6% moet er slechts 1% registratierechten worden betaald, maar hieraan is echter een belangrijke voorwaarde gekoppeld. Het fiscale voordeel van 5% moet binnen de 5 jaar geïnvesteerd worden in de woning tot behoud en versterking van de erfgoedwaarde.

Extra korting voor bescheiden gezinswoningen

Bovenop het gunsttarief van 6%, kunnen koper(s) van een bescheiden gezinswoning van een extra korting genieten. Woningen waarvan de aankoopprijs maximaal 200.000 euro bedraagt, krijgen 5.600 euro korting bij een tarief van 6%, dan wel 4.800 euro bij een tarief van 5%. 

Bijvoorbeeld: de aankoopprijs van een gezinswoning bedraagt 180.000 euro. Dit betekent dat de kopers op deze aankoopprijs 6% registratierechten betalen, zijnde 10.800 euro. Op dit bedrag wordt de korting van 5.600 euro toegepast, waardoor de kopers in totaal 5.200 euro registratierechten zullen moeten betalen.

Ook hier kan enkel het aandeel van de koper die aanspraak maakt op het gunsttarief, genieten van de korting. 

In de kernsteden (Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde) en de gemeenten van de Vlaamse rand (Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren), kunnen kopers zelfs genieten van diezelfde kortingen wanneer de aankoopprijs 220.000 euro bedraagt.

Om deze grensbedragen te berekenen, wordt - zoals bij het begin van dit artikel werd uitgelegd - zowel de aankoopprijs, als de lasten (veilingfee) in aanmerking genomen.

Algemeen tarief van 10% 

Uiteraard zijn er verschillende gevallen die niet voldoen aan de voorwaarden om binnen het toepassingsgebied van het gunsttarief van 6% te vallen zodat een algemeen tarief van 10% van toepassing is. 

Dit is zo in het geval van de aankoop van bedrijfsvastgoed, bouwgrond en tweede, derde, … verblijven. 

Er zijn evenwel een aantal bijzondere situaties die wat extra aandacht verdienen. 

  • Indien bij de aankoop van een nieuwbouwwoning wordt verkocht onder zowel het BTW-stelsel als het stelsel van verkooprechten (registratierechten), dan wordt op de constructie BTW (21%) aangerekend, terwijl er op de grondwaarde registratierechten verschuldigd zijn aan het algemeen tarief van 10%. Ook hier geldt de gunstregeling van 6% dus niet.
  • Indien de kopers er zich toe verbinden om binnen de drie jaar na de aankoop een huurovereenkomst te sluiten met een erkend sociaal verhuurkantoor voor een periode van minimum 9 jaar, dan is er een uitzondering op het standaardtarief van 10% en wordt slechts 6% registratierechten aangerekend.
  • Ook geldt een afwijkende regeling in geval van een aankoop van onroerend erfgoed. De registratierechten worden dan gereduceerd tot 5%. Hier geldt de voorwaarde dat het fiscale voordeel geïnvesteerd wordt in de woning tot behoud en versterking van de erfgoedwaarde. Belangrijk om te weten is dat deze afwijkende regeling niet kan gecombineerd worden met premies die hetzelfde doel voor ogen hebben.

Meeneembaarheid

In bepaalde gevallen kunnen de registratierechten die je betaalde bij de aankoop van een vroegere woning in mindering gebracht worden van de registratierechten die je moet betalen bij de aankoop van een nieuwe woning. Het maximale bedrag dat kan worden ‘meegenomen’, bedraagt 13.000 euro. Dit plafond wordt wel geïndexeerd vanaf 2019 en gebeurt in schijven van 500 euro (waarbij steeds wordt afgerond naar de lagere 500 euro). 

De meeneembaarheid van voorkooprechten die je betaalde voor de grondige wijziging op 1 juni 2018 blijft behouden, ook bij de aankoop van bouwgrond.

De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.

Lees ook: